수익형 부동산 시장에도 스타필드 바람 이어질까

최근 이른바 '스타필드 효과'를 누리는 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 관심이 뜨거워지고 있다.

신세계그룹의 복합쇼핑몰인 '스타필드'가 인근 아파트의 집값 상승세에 불을 지피면서 수익형 부동산 시장에서도 그 여파가 미칠 것이란 전망이 나오고 있다.

부동산114에 따르면 스타필드 하남과 고양의 입점으로 일부 해당 지역의 아파트 가격이 크게 뛰었다.

실제 스타필드 하남이 개장한 지난 2016년 9월부터 올 6월까지 하남시 아파트 가격의 상승률은 15.4%를 기록했는데 이는 경기도 평균 상승률인 7.61%보다 2배 이상 높은 수치다.

고양시 역시 스타필드 개장으로 비슷한 혜택을 누렸는데 스타필드 개장 이전인 2016년 7월 고양시 덕양구 동산동의 평균 아파트값은 3.3㎡당 1483만원 수준인 반면 스타필드 개장 이후인 같은 해 10월 동산동의 아파트 시세는 1608만원으로 급등했다.

스타필드와 같은 대형 복합쇼핑몰이 들어서 주거 편의성은 물론 고정인구 유입과 유동인구의 증가 등으로 상권이 활성화되고 임대수요의 핵심인 대중교통 등 생활 인프라가 자연스럽게 확충되면서 부동산 가격 상승에도 영향을 미치기 때문이다.

특히 스타필드가 들어선다는 것은 업체에서 입지나 배후수요 등을 철저히 분석해 인정받은 곳으로, 향후 지역 내 중심상권으로 발전할 가능성이 높은데다 역세권이나 학세권, 숲세권 등 그동안 인기를 끌었던 지역들의 규제가 강화되면서 몰세권에 대한 관심은 앞으로 더 뜨거워질 가능성이 있다.

이러한 스타필드 효과는 아파트를 넘어 상가나 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산 전반에 까지 퍼질 수 있다는게 게 부동산업계 전반적인 견해다.

주변의 편리한 교통망과 다양한 볼거리를 중심으로 수많은 유동인구를 유입해 상권이 활성화되는 만큼, 이에 따른 혜택을 기대해 볼 수 있기 때문이다.

그렇다면 포스트 하남, 고양은 어디 일까. 신세계그룹이 스타필드 추진을 진행하고 있거나 입점 논의 중인 대표적인 지역으로 수도권의 경우 서울 마곡, 위례신도시, 경기 안성, 인천 청라국제도시 등 이 있고, 지방에는 경남 창원 등이 있다.

분양업체 역시 스타필드 입점의 수혜지로 예상되는 지역에서 스타필드 효과를 앞세운 마케팅을 벌이고 있다.

통상적으로 스타필드 효과로 부동산의 가격도 교통호재 3승법칙과 동일하게 3번 크게 오르는데 처음 쇼핑몰 개발이 가시화됐을 때, 착공 첫 삽을 떴을 때, 개장을 앞뒀을 때다.

수익형 부동산의 수익률을 극대화하기 위해서는 가능하면 개발 초기 단계에 투자하는 게 좋다. 다만 개발 계획이 알려진 후에는 가격이 주변 시세보다 과도하게 오를 수 있다는 점을 유의해야 한다.

또한 개발 초기에는 아무래도 기반시설 구축이 부족하기 때문에 투자를 할 때는 반드시 향후 외부에서 복합쇼핑몰로 인구를 유입시킬 교통편이 개선될 여지가 있는지 등을 철저하게 따져봐야 한다.

하지만 스타필드만 믿고 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자한다면 주의할 필요가 있다.

주변 시세와 비교해 임대수익률을 꼼꼼히 계산한 뒤 분양가가 적정한지 따져보고 투자하는 것이 좋다.

스타필드 주변 도로 사정도 잘 파악해야 한다. 스타필드가 들어서면 차량 유입이 많아지는 만큼 도로 사정이 원활하지 않은 지역의 경우 오히려 교통 체증을 유발해 거주민 삶의 질이 떨어질 수 있다.

또한 입지와 배후수요를 보다 명확히 파악하는 작업도 필요하다. 하남이나 삼송 등에 스타필드가 히트를 쳤던 것은 스타필드 효과 뿐만 아니라 서울 접근성도 우수했기 때문이다.

서울의 마지막 노른자위로 불리는 마곡지구의 오피스·상가인 ‘마곡 엠시그니처’가 분양중이다. ‘마곡 M시그니처’는 지하철 5호선 마곡역이 100m 내 위치해 걸어서 1분이면 도착 가능한 수익형 상품이다. 마곡역은 공항철도 마곡역과 9호선 마곡나루역이 지하 연결 통로를 통해 한 번에 연결돼 있다. 이에 따라 여의도, 광화문 등 서울 주요 도심을 환승 없이 한 번에 이동 가능하다.

공공기관 이전도 예정돼 있다. 마곡지구에는 강서구 통합청사가 조성될 계획이다. 강서구 통합청사는 강서구청(예정)을 비롯해 강서세무서, 출입국사무소 등이 들어서 대규모의 행정타운으로 탄생할 전망이다. 이밖에 국내대표 TV홈쇼핑 방송국 홈앤쇼핑이 맞닿아 있다. 또한 스타필드 마곡점(예정)과의 거리도 인접하다.

‘마곡 엠시그니처’ 오는 2020년 1월 완공 예정으로 지하 4층~지상 9층 연면적 1만9,341㎡ 규모 오피스 105실, 상가 95실 규모로 구성된다. 문의 1800-6472

일신건영이 서울 송파구 위례신도시 일상 6-1-1~2블록에서 오피스텔 '더케렌시아300'을 분양중이다. 지하 4층~지상 12층 전용면적 23~29㎡ 총 300실로 구성된다. 지하 4층~지하 1층에는 주차장이, 지상 1~2층에는 전용 28~106㎡ 41개 점포로 구성되는 연면적 2598㎡ 규모의 상가 '더케렌시아몰'이, 지상 3~12층에는 오피스텔이 각각 들어선다. '더케렌시아300'은 북위례 지역에 들어선다.

북위례는 서울 송파구 거여동과 경기도 하남시 학암동 일대에 걸쳐 있는 서울 근교의 사실상 마지막 미개발 신도시다. 그동안 북위례 개발의 걸림돌이던 군부대 이전이 마무리되면서 올 하반기부터 아파트 17개 단지 1만2758가구가 순차적으로 공급된다.

북위례는 행정구역이 대부분 '서울'에 해당해, 시장 평가 가치가 높다. 송파구 기존 생활 편의 시설이나 업무 지역 등 원도심으로도 쉽게 갈 수 있다. 더케렌시아300 역시 송파구에 속하며, 개발이 본격화하고 있는 거여·마천뉴타운과도 인접해 있다. 인프라 환경이 좋다. 서울 지하철 5호선 거여역이 직선거리로 약 700m 떨어져 있다.

5호선은 서울 3대 업무 지역 중 광화문과 여의도를 동시에 지난다. 거여역에서 두 정거장 거리의 오금역에서 지하철 3호선으로 갈아타면 강남권으로 간다. 서울외곽순환도로 송파 IC(나들목), 송파대로, 동부간선도로 등 다양한 도로망이 가깝다. 단지 인근에는 '스타필드 위례'가 오는 12월 완공될 예정이다. 연면적 15만9798㎡ 규모 트레이더스몰과 전문 매장, 영화관 등으로 구성된다. 위례신도시의 핵심 상업 시설인 트랜짓몰도 단지와 가깝다. 걸어 다닐 수 있는 거리에 대규모 호수공원이 조성될 예정이다.

경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다.

먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하며 최대 70% 후반대까지 올라간다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대로 책정됐다.

수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다.

청라시티타워 인근에 공급되는 '청라 리베라움 더 레이크'의 선착순 호실지정 계약이 진행 중이다. 이 단지는 지하 6층~지상 24층, 전용면적 22~51㎡, 전체 409실 규모로 공급되는 소형주거상품이다. 일부타입의 경우 1억 2000만원대의 분양가가 책정됐으며 비조정대상지역에 속하기도 한다. 단지는 청라국제도시 내 입지조건이 가장 우수하다고 평가되는 청라호수공원 옆에 위치해 있다.